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Logement indécent, insalubre ou menacé de péril

Les différentes notions d'habitat indigne

La notion d’habitat indigne englobe les notions d’indécence, d’insalubrité, et de péril qui relèvent chacune de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues.

Important
L’insalubrité doit être distinguée du péril qui correspond à une notion de risque physique.
Les procédures de traitement de l’insalubrité et de mise en sécurité (péril) peuvent être mises en œuvre parallèlement.

Les propriétaires privés sont tenus d’assurer la sécurité, la salubrité et l’habitabilité de leurs immeubles.
De même, les locataires doivent impérativement maintenir leurs logement en bon état.

 

La notion d'insalubrité

Un immeuble ou un logement est considéré comme insalubre quand les dégradations constatées dans le bâti peuvent présenter un danger pour la santé de ses occupants ou du voisinage.
C’est le Code de la construction et de l’habitation qui s’applique, ainsi que le Code de la Santé publique et le règlement sanitaire départemental.

L'insalubrité résulte d'un problème grave ou d'un cumul de problèmes. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, par un agent assermenté de l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ou du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) qui se réfère à une liste de critères d'évaluation pour établir son rapport.

Il s’agit d’une police spéciale du préfet, exercée en lien avec les services municipaux.
 

Une fois l'analyse de la situation réalisée, une procédure d'insalubrité peut être engagée afin de prendre toutes les mesures nécessaires, notamment en fonction du degré d'urgence.

La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle de la mise en sécurité (péril).
 

La notion de mise en sécurité (péril )

Lorsqu’un immeuble présente un danger au vu de sa solidité (affaissement des fondations, risque d’effondrement d’un escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, chute de pierres...), le maire peut engager une procédure de mise en sécurité à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au danger.

  • La procédure de mise en sécurité est mise en oeuvre quand un danger réel est à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.
  • Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).
  • Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la construction.

On est en présence d'un immeuble qui :

  • menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes,
  • ou ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.


La procédure de mise en sécurité peut être : 

À noter : depuis le 1er janvier 2021 l'arrêté de péril est remplacé par un arrêté de mise en sécurité (procédure urgente ou ordinaire)

  • ordinaire - L’arrêté de mise en sécurité est ordinaire lorsque la sécurité des occupants n’est pas immédiatement mise en jeu
  • imminent - L’arrêté de mise en sécurité est grave et imminent si la sécurité des occupants est immédiatement mise en jeu.

Conformément à la réglementation, tous les arrêtés sont notifiés aux propriétaires et/ou aux syndicats des copropriétaires afin que les travaux soient réalisés dans les délais prescrits.[

Par ailleurs, cette procédure peut également être enclenchée en cas de fonctionnement défectueux ou en cas de défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation.
Liste des équipements communs concernés : article R511-1 du CCH 



Comment signaler un logement ou un immeuble dégradé ?

Avant de signaler un logement ou un immeuble indigne et/ou dégradé, les locataires doivent contacter leur propriétaire s’ils sont locataires et le syndic ou le conseil syndical s’ils sont copropriétaires.
Si leur contrat d'assurance habitation prévoit une clause assistance juridique,
 locataires ou propriétaires peuvent également contacter leur compagnie d’assurance pour obtenir des informations et un accompagnement dans leur démarche.
Le Maire n’intervient qu’en dernier recours, en cas de défaillance avérée du/ des propriétaire(s).
 

ATTENTION ! En cas d’extrême urgence, appeler le Bataillon de marins pompiers de Marseille au 18

Depuis début 2022, un guichet unique de signalement de logements dégradés a été mis en place dans le département, via la plateforme dédiée du ministère de la Transition écologique habitatindigne13.histologe.fr

Sortir du mal logement c'est possible :
Types de problèmes pris en charge par la plateforme :

  • État du bâtiment : escaliers abîmés, toitures ou façades dégradées ;
  • Propreté du logement : traces importantes de moisissures, infiltration d'eau, présence de nuisibles ;
  • Confort du logement (problèmes liés à l'isolation, au chauffage, à installation électrique) ;
  • Espace de vie : logement mal isolé, chauffage ne fonctionne pas bien, installations éléctriques ne sont pas en bon état ;
  • Sécurité des occupants : plancher dangereux, l'installation du réseau de gaz a un problème, le bâtiment n'est pas sécurisé contre les chutes ;
  • Vie commune : le bruit extérieur est gênant, l'usage des lieux n'est pas respécté, les déchets sont mal stocké.

 

Le lundi 15 novembre 2021, la Ville de Marseille a signé, aux côtés de l’État, des collectifs et associations, la nouvelle version de la charte du relogement.

Votée lors du Conseil municipal du 1er octobre 2021, cette charte permet un accompagnement social, juridique et administratif singulier en France, des personnes évacuées de leur logement frappé d’une interdiction d’habiter, quel que soit leur statut (locataire, propriétaire occupant, hébergé).

 

Informations pratiques 

Guichet unique dédié à l’accueil des personnes évacuées :
Espace d’Accueil des Personnes Évacuées (EAPE)
10ter Square Belsunce - 13001 Marseille
Du lundi au vendredi de 9h à 17h
Samedi de 9h à 13h

  • En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation temporaire ou si les travaux nécessitent la libération temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.
  • L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne supporte que les charges relatives à la consommation des fluides (eau, gaz, électricité).
  • Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté faite par le propriétaire.
    Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.
  • Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement ; il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.
  • Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté, il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges (en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté).
  • Le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux et à la levée de l’arrêté.
  • Les frais d’hébergement sont recouvrés auprès du propriétaire défaillant comme en matière de contribution directe auquels peuvent s'ajouter l'application d'astreintes administratives.

  • Le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants. L'hébergement temporaire doit être décent et correspondre aux besoins des occupants. En savoir plus
  • En cas de défaillance du propriétaire, le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants, aux frais du propriétaire. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
  • L'Espace d’Accueil des Personnes Evacuées (EAPE-Guichet unique), situé 10 ter, square Belsunce - 1er, se charge de l'accueil, la prise en charge et l'accompagnement des personnes évacuées suite à un arrêté de péril.